제20대 대통령 당선자가 확정되면서 정체된 부동산 시장에 활기가 있을지 기대가 생기고 있습니다.
양도세 중과 한시적 완화와 대출 규제 완화 등 대선 공약 이행 여부에 따라 부동산 시장의 방향성이 정해질 것 같습니다. 조정대상 지역 내 양도세 중과가 일시적으로 완화된다면 거래가 늘어날 가능성이 커지겠지요.
거래량이 늘어나면 집값이 안정화가 될 것이라는 기대를 하는 실수요자들의 고민은 더 커질 것입니다. ‘지금이라도 내 집 마련에 나서야 하는가’라는 걱정이 다시 생길 수 있지요. 집값이 오를 만큼 올라 있어서 주택 구매를 망설이는 무주택자라면 어떻게 할 수 있을까요?
1. 실수요자가 가장 안정적으로 내 집 마련에 도전할 수 있는 방법은 무엇보다도 청약입니다. 주변 시세보다 저렴하게 분양가가 책정되어 집값 하락에 대한 우려를 덜 수 있습니다. 이 달엔 수도권을 중심으로 분양 시장에 큰 장이 설 예정이라고 합니다. 이달 한 달 동안 전국에서 3만여 가구가 분양을 한다고 합니다. 수도권 물량만 1만 1000여 가구입니다. 상반기엔 7만여 가구 규모의 사전청약 물량도 나올 예정입니다. 올해부터 총부채 원리금 상환비율 (SDR) 규제가 강화된 만큼 자금조달 계획을 꼼꼼히 세우고 난 뒤, 지역 상품을 면밀히 분석한 뒤 청약에 도전하는 하양 안정 지원 전력을 짜면 좋겠지요.
2. 정책 효과를 받을 수 있는 지역과 상품에 주목하는 것도 한 방법입니다. 재건축, 재개발 및 리모델링 활성화 방안으로 정비사업에 무게가 실리는 중 입니다. 안전진단 규제 완화와 용적률 상향 등이 거론되면서 재건축 추진이 활성화될 것입니다. 목동, 여의도, 상계동 등 규제로 사업 진행이 쉽지 않았던 지역과 리모델링을 추진 중인 수도권 1기 신도시 소형 아파트, 수도권 광역 급행철도 (GTX) 연장 공약에 포한된 지역 등 정책 효과를 기대할 수 있는 테마에 접근을 하는 것이 좋을 듯합니다. 서울시의 도시기본계획인 ’ 2040 플랜’도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 용적률 상향에 따른 효율성 강화와 콤팩트 시티, 한강뿐 아니라 4대 지천으로 언급된 안양천, 중랑천, 홍제천, 탄천의 변화, 지상철도 지하 하에 따른 수혜지를 살펴볼 필요가 있을 것 같고요. 35 층수 제한도 사라졌습니다. 이 같은 정책 효과를 직접적으로 받을 수 있는 곳을 선택하는 게 좋습니다. 내가 살고 있을 때 영향을 주는 개연성 높은 정책 효과라면 더욱 좋겠지요.
3. 실수요층이 좋아하는 내재 가치가 뛰어난 집이 투자 가치도 높습니다. 내재 가치란 어떤 집이 가지고 있는 고유한 특징으로, 가치가 상승할 수 있는 자체 동력을 말합니다. 소위 좋은 입지를 뜻합니다. 예를 들면 오래전부터 입지가 좋다는 강남, 서포, 송파 등 내재적 가치가 높은 곳, 즉 살기 좋은 곳입니다. 이 같은 지역은 외부 변수로 때문에 가격이 크게 변하지 않습니다. 핵심지가 아닌 곳에서 내재 가치를 올리는 방법은 무엇일까요? 그 대표적인 예는 재건축이나 재개발로 상품의 가치를 높이는 것입니다. 상품이 바뀌면 환경이 바뀌고 지역의 가치 또한 올라갈 여지가 높습니다. 내재 가치 상승과 상관없이 실현되지 않은 교통망 호재나 대출 정책, 규제의 틈새 등 외부적인 요인으로만 가격이 오른 곳은 다시 한번 더 검증이 필요한 곳이라 할 수 있습니다.
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